산속에 집짓기

산속에 집짓기

임야의 경우는 농림지역, 즉 보전산지(공익용·임업용)에 대해서만 ‘산지전용허가’라고 하며 관리지역내의 임야, 즉 준보전산지에 대해서는 ‘산림형질변경허가’라고 한다.

물론 보전산지의 전용도 넓은 의미에서는 형질변경이라는 점에서 같다.
하지만 행정절차에 있어 보전산지전용과 준보전산지 형질변경허가는 다르다.

이는 다음과 같다.
준보전산지 만이 형질변경 가능하다
우선 농업이나 임업에 종사하지 않는 도시민의 보전산지 전용신청은 불가능하다.

이는 농지의 경우와 동일하다.
즉, 농림지역에 속한 땅은 그것이 농업진흥지역 내에 있는 땅이던, 또는 농림지역 내의 보전산지에 속하는 땅이던, 논·밭·임야 여부에 관계없이 외지인의 전용허가가 원천적으로 불가능함을 뜻한다.

따라서 도시민이 전원주택을 지을 수 있는 임야는 관리지역 내에 있는 준보전산지 밖에 없다. 준보전산지는 농지전용허가 시와 마찬가지로 소유권이전등기가 되어있지 않은 상태에서도 현지로 거주지를 옮기지 않고 산림형질변경허가를 받아 전원주택을 지을 수 있다.

이때 소유권이전 절차는 농지전용허가의 경우와 같다.
즉, 토지매매계약을 체결한 다음 땅값의 상당부분을 미리 지불하고 지주로부터 토지사용승낙서를 받아 산림형질변경허가를 받아내면 이후 토지거래허가를 거쳐 소유권 이전등기가 가능해진다.

상기의 방법으로 전원주택을 지을 경우 비용 대비 효율성을 도모할 수 있는 잇점도 있다.
다시 말해 상대적으로 가격이 싼 임야를 전용하여 대지로 지목을 바꾸는 것이 농지 등을 전용하는 것보다 비용이 적게 든다는 것이다.
따라서 가능한 경우 산림형질변경을 통한 지목의 용도변경을 적극 고려할 필요가 있다.

산림형질변경허가시의 사업기간은 1년 이내로 제한되며, 허가받은 날로부터 3개월 안에 사업에 착수하지 않거나 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

사업기간은 농지전용보다 훨씬 촉박하다.
따라서 늦어도 1년 안에는 대지조성 공사를 끝내고 지목을 대지로 변경 완료하여야 한다.
임야는 농지의 형질변경허가와는 달리 형질변경허가를 받은 후 권리승계가 가능하며, 산림형질변경 도중에라도 소정의 절차를 거쳐 제3자에게 허가지위를 승계할 수 있다.

또 농지의 경우에는 전용허가를 받은 후 8년 이내에는 다른 용도로의 변경이 금지되지만,
임야의 경우에는 제한기간이 5년이다.

따라서 일단은 전원주택을 지을 목적으로 산림형질변경 허가를 받았더라도 이후에 마음이 바뀔 경우 팬션, 까페 등으로 비교적 자유롭게 용도변경 할 수 있다.

농업인만이 갖는 특권, 보전산지 전용허가
농지법·산지관리법 등 관련법에 따르면 농업인에게 주어지는 혜택은 많다.
농지는 물론이고 임야 등 용도지역에 관계없이 시골 땅에 관한 한 어떤 곳에서건
집을 지을 수 있다. 즉 보전산지 내에서도 산지전용허가를 통해 주택을 지을 수 있다.

물론 보전산지 중 보안림,채종림,시험림,천연보호림 등의 공익용 보전산지의 경우에는 농업인이라도 전용이 허가되지 않지만, 실제 이런 땅은 깊은 산속에나 있어 이곳에 주택을 짓는 경우는 현실적으로 드물다.

그러면 농지법상의 농업인 조건은 무엇인가.
1,000㎡(303평) 이상의 농지를 경작하면서 농·임·축산업 수입이 전체 가족 연간 총수입액의 1/2을 초과하거나 전체 가족 노동력의 1/2 이상으로 농·임·축산업을 영위하는 세대를 일컷는다. 여기서 생각해야 하는 것이 바로 농업인으로 인정받을 수 있는 최소 경작면적이다.

농업인으로 인정받으려면 최소 경작면적이 303평 이상이 되어야 하는데, 여기에 더해 농업인주택으로 건축허가를 받으려면 집터, 다시 말해 대지로 전용할 땅을 제외하고도 303평 이상 농사를 짓고 있어야 한다는 것이다.

이를 잘 못 이해할 경우 농림지역 내의 농업진흥지역이나 보전산지에서의 농업인주택(전원주택)을 짓지 못할 수도 있으니 주의해야 한다.

약 20평의 농가주택도 짓고 조그마한 텃밭도 일구고자 농업진흥지역 내의 농지 300평을 구입한 경우를 예로 들어 보자.
이 경우 20평의 농가주택을 지으려면 100평의 땅을 대지로 전용해야 한다

(건폐율이 20%인 경우).
그러면 남은 땅 200평에 농사를 지어야 하는데, 이 경우 최소 요건인 303평에 못미처 농업인 요건을 충족시키지 못하게 되어 결과적으로 농가주택을 지을 수 없게 된다.

임업용 보전산지 내에 집을 지을 경우
농업진흥지역 내에서 농가주택을 짓는 경우와 마찬가지로 부지 총면적 660㎡(200평) 한도 안에서 전용이 허용된다.
따라서 가장 싼 땅값의 하나인 보전산지에서 전용허가를 받아 집을 지을 경우
높은 투자수익도 기대할 수 있는데, 이는 농업인만이 갖는 혜택의 하나이다.

대체산림자원조성비가 부과된다
관리지역 내의 땅을 사서 전원주택을 지을 경우 임야가 농지보다 유리한 점은 다음과 같다. 우선 땅값이 농지에 비해 싸므로 그만큼 경제적인 부담도 적다. 그리고 대개 마을이나 논밭이 있는 산 중턱에 자리하고 있기 때문에 전망이나 주변경관이 뛰어나다.

무엇보다 절차면에서도 농지보다 덜 까다롭다. 전용허가 시 농지는 소재지의 읍·면 농지관리위원회의 심사를 받은 다음 관할 시·군의 허가를 받아야 하지만, 임야의 경우에는 관할 시·군의 허가를 받기만 하면 되기 때문이다.

보전산지든 준보전산지든 관계없이 임야를 형질변경할 경우 대체산림자원조성비가 부과되는데, 이는 준보전산지 2,033원/㎡, 보전산지 2,642원/㎡(2008년 기준)으로 농지에 부과되는 농지전용 부담금에 비해 저렴하다.

하지만 전원주택을 지을 경우 다른 부분에서 비용이 더 들어갈 수 있으니 주의해야 한다.
경사지를 평탄하게 만드는 평탄작업이나 축대나 옹벽의 축성작업 등이 그것인데,
이 역시 무시할 수 없으므로 이점을 충분히 고려한 후 땅을 매입해야 한다.

1. 임야 종류의 선택

약초 재배는
보전산지 중에서 임업용 산지를 사는 것이 좋다.
또한 산의 경사도나 면적도 사전에 잘 확인하기 바란다.
*임업용산지는 산지전용신고만으로 약초재배를 할 수 있다.
(공익용산지는 약초재배 산지전용이 불가능함)

2. 산지전용 신고/허가 요건
재배할 약초나 수종, 산지 유형에 따라 다르다

- 산채 및 야생화 재배시
산지전용 신고 대상 : 농림어업인이
평균경사도 30도 미만이고 면적이 3천평 미만인 산지에서 재배할 때
산지전용 허가 대상 : 경사도나 부지 면적이 신고 요건보다 넘는 경우

- 관상수 재배
산지전용 신고 대상 : 농림어업인이
평균경사도 30도 미만이고 1만평 미만인 산지에서 재배할 때
(단, 산지 안에 생육하는 입목 중 30년 이상 소나무 비율이 10 %를 초과하면 안됨)
산지전용 허가 대상 : 신고 조건에 맞지 않는 경우

3. 주택과 농막 건축

약초전문재배 임업인은 자기소유 임업용 산지에 200평 이내 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.
또한 임산물 보관과 작업을 위한 약 60평 미만의 산림경영관리사와
농막을 각각 지을 수 있다. 약 1천평 미만의 임산물 생산가공시설을 건축할 수 있다.

4. 전문 재배에 대한 국가 지원
국가가 인정한 일부 임산물 등에 대하여 특정지역에 따라,
임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산가공지원이 있다.

[표] 임산물소득원의 지원대상품목(제6조 제1항 관련)
수실류: 밤, 감, 잣, 호도, 대추, 은행, 도토리, 개암, 머루, 다래
버섯류: 표고, 송이, 목이, 석이
산나물류: 더덕, 고사리, 도라지, 취나물, 두릅, 원추리, 죽순
약초류: 삼지구엽초, 청출/백출, 애엽, 시호, 작약, 천마, 장뇌, 결명초
수엽류: 은행잎, 솔잎, 두충잎, 떡갈잎, 멍개잎
약용류: 오미자, 오갈피, 산수유, 구기자, 두충
수목부산물류: 수액, 수피, 수지, 나무뿌리, 나무순
관상산림식물류: 야생화, 자생란, 조경수, 분재, 잔디

토막상식:

임야의 용도는 무궁 무진하다.

하여튼 산의 높이와 기후에 따라
경작할 수 있는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

임야를 사서 약초재재를 하고자 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준보전산지의 임야는 약초를 심고
관리하는데는 좋으나 땅값에 비해 다소 경제성(효율성)이 떨어질 수 있다.

약초의 재배는 보전산지중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.
임업용산지에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.

공익용산지는 본래부터 도로, 군사,상수원, 백두대간 보호등
오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다.

따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

임야구입시 체크포인트
1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?
2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?
3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?
4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?
5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?
6. 진입도로 확보가 가능한가?

 

 

 

<임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차>

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정->
산림훼손허가신청-> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 ->
산림훼손허가-> 건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

보전임지 임야의 경우
-농업진흥지역 농지와 같은 자격요건
-전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평,
창고 등 부대시설까지 설치할 경우 453.7 전용 허용

준보전임지 임야
-임야형질변경
-논/밭의 전용과정과 동일.
단 농지는 건물이 완공돼야 전용절차가 가능하지만, 임야의 경우는
시설공사가 30% 이상 진척되면 형질변경사업 준공허가를 신청할 수 있음.
-허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수
-임야의 경우는 형질변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능
-대체조림비(평당2,645원)와 전용부담금(임야공시지가의 20%) 납부. 농업인의 경우 제외
해당 지치체마다 조례로 요건을 강화 하거나 완화한 경우가 많으므로 꼭 사전에 확인하여야 한다